Facility Management, Operación y Mantenimiento de Activos
Arquitectura ontológica y terminológica avanzada validada bajo el marco normativo de España y la Unión Europea, aplicando trazabilidad estricta por Naturaleza (A/B/C/D), Fuerza de Referencia (L/N/S/P/M/O) y el Principio de No Sobrecarga Jurídica.
Nota metodológica (Principio de No Sobrecarga Jurídica): Las clasificaciones A/B/C/D determinan la naturaleza ontológica del concepto, no su obligatoriedad legal. Una norma técnica o estándar no adquiere carácter jurídico (A) por estar condicionado por un reglamento industrial. La autoridad documental se pondera estrictamente mediante la Fuerza de Referencia (L/N/S/P/M/O).
- A: Jurídico / Reglamentario
- B: Normativo / Técnico
- C: Profesional / Sectorial
- D: Operativo / Metodológico
- L: Legal (Ley / Reglamento)
- N: Normativa (ISO / UNE / EN)
- S: Estándar Sectorial (IFMA / RICS)
- P: Práctica Profesional
- M: Metodología (RCM / TPM)
- O: Operativa / Mercado
01 — Facility Management y Gobernanza de Servicios
[02] Definición: Función organizativa que integra la gente, el lugar y los procesos dentro del entorno construido con el propósito de mejorar la productividad de los negocios y el bienestar de los usuarios, optimizando los recursos y la eficiencia de los servicios de soporte.
Facility Manager
[02] Definición: Persona responsable de la gestión estratégica y táctica del Facility Management en una organización, encargada de coordinar la integración de procesos, personas y espacios para garantizar la eficiencia, sostenibilidad y competitividad del entorno construido corporativo.
Facility Management Organization
[02] Definición: Unidad o estructura organizativa dentro de una entidad pública o privada responsable de dirigir, coordinar y ejecutar la estrategia y la provisión de los servicios de soporte y la gestión del entorno construido.
Integrated Facility Management (IFM)
[02] Definición: Modelo avanzado de contratación y gestión en el que un único proveedor principal asume la responsabilidad integral de planificar, coordinar y ejecutar la totalidad de los servicios de soporte (tanto Hard como Soft FM) de una organización.
Total Facility Management (TFM)
[02] Definición: Modalidad de externalización global donde el proveedor no solo ejecuta los servicios integrados (IFM), sino que absorbe y gestiona también los activos inmobiliarios estratégicos, el capex asociado y la optimización integral del portfolio físico de la compañía cliente.
Facility Services
[02] Definición: Conjunto de servicios individuales de soporte (tanto técnicos como auxiliares o blandos) provistos para apoyar la actividad principal de una organización en el entorno construido.
Hard FM
[02] Definición: Servicios de soporte físico y técnico relacionados con la infraestructura fija del edificio, instalaciones industriales, sistemas mecánicos, eléctricos y elementos estructurales orientados a la conservación de los activos inmobiliarios.
Soft FM
[02] Definición: Servicios de soporte de naturaleza operativa, administrativa y ambiental orientados directamente al confort de los ocupantes, la limpieza, la seguridad humana, la gestión de espacios y la estética de los entornos de trabajo.
Facility Management estratégico
[02] Definición: Enfoque directivo del Facility Management enfocado en alinear los espacios de trabajo, los servicios de soporte y el entorno construido con los objetivos de negocio a largo plazo de la organización corporativa.
Facility Management operativo
[02] Definición: Ejecución diaria, supervisión y control táctico de los servicios de soporte, mantenimiento de instalaciones y atención a incidencias en el entorno construido para garantizar la continuidad operativa.
Gestión integral de servicios
[02] Definición: Enfoque de gestión unificado y transversal que coordina y optimiza la provisión de múltiples servicios de apoyo (hard services y soft services) bajo un único modelo organizativo y de gobernanza dentro de una organización.
[02] Definición: Disciplina operativa centrada en la administración, operación, mantenimiento y conservación de las infraestructuras físicas, sistemas técnicos y equipos de un edificio para garantizar su funcionalidad y disponibilidad técnica.
[02] Definición: Conjunto de actividades y procesos orientados a la administración, mantenimiento, optimización energética y control funcional de la envolvente, estructura y espacios interiores de un edificio de forma unitaria.
Gestión de inmuebles operativos
[02] Definición: Administración especializada de los activos inmobiliarios (Corporate Real Estate) dedicados de forma directa a la actividad productiva u operativa de la organización, maximizando su rendimiento como palanca de negocio.
Gestión de servicios generales
[02] Definición: Coordinación, contratación y supervisión de los servicios de soporte auxiliar (soft services) destinados a garantizar el confort, la limpieza, la seguridad, la logística interna y el bienestar de los ocupantes de una organización.
Gestión de contratos de servicios
[02] Definición: Proceso formal de administración, supervisión del cumplimiento normativo, control económico y seguimiento de los acuerdos de nivel de servicio (SLA) suscritos con proveedores externos para la ejecución de las operaciones del activo.
Gestión de proveedores
[02] Definición: Metodología integral para la selección, homologación, evaluación continua del rendimiento, auditoría y desarrollo de la cadena de suministro de servicios y suministros técnicos en el ámbito del Facility Management.
Gestión de subcontratistas
[02] Definición: Control operativo y documental de los terceros que ejecutan trabajos especializados por encargo directo del proveedor principal, asegurando su trazabilidad, habilitación reglamentaria y cumplimiento de las normativas de seguridad.
Externalización de servicios
[02] Definición: Decisión estratégica de negocio mediante la cual una organización transfiere la ejecución de actividades, procesos, servicios o mantenimiento de instalaciones a proveedores externos especializados (Outsourcing).
Insourcing
[02] Definición: Estrategia organizativa consistente en internalizar la ejecución de servicios, procesos de mantenimiento o actividades operativas que previamente se encontraban externalizadas, pasándolas a desempeñar con recursos y personal propio de la organización.
02 — Operación y Mantenimiento de Activos (O&M)
[02] Definición: Conjunto de acciones técnicas, administrativas y de gestión orientadas a asegurar el funcionamiento continuo, seguro y eficiente de las instalaciones y los activos inmobiliarios durante su fase de explotación.
Operación de edificios
[02] Definición: Disciplina operativa encargada de controlar los sistemas activos y pasivos de un inmueble para garantizar los parámetros de confort, seguridad y eficiencia energética requeridos por los usuarios y la propiedad.
Explotación de edificios
[02] Definición: Conjunto de procesos técnicos, administrativos y económicos destinados a gestionar el funcionamiento continuado de un inmueble durante su fase de uso, optimizando su rendimiento económico y su habitabilidad.
Operación técnica
[02] Definición: Conjunto de acciones orientadas a la manipulación, control, maniobra y supervisión de los sistemas e instalaciones electromecánicas de un edificio para garantizar sus parámetros óptimos de funcionamiento.
Operación funcional
[02] Definición: Coordinación de los flujos de uso, la logística interna, la ocupación de espacios y la atención a las necesidades operativas cotidianas de los usuarios dentro del entorno construido.
[02] Definición: Combinación de todas las acciones técnicas, administrativas y de gestión realizadas durante el ciclo de vida de un activo para conservarlo o restablecerlo a un estado en el que pueda realizar la función requerida.
Mantenimiento preventivo
[02] Definición: Mantenimiento ejecutado a intervalos predeterminados o según criterios prescritos, destinado a reducir la probabilidad de fallo o la degradación del funcionamiento de un activo.
Mantenimiento correctivo
[02] Definición: Mantenimiento ejecutado después de la detección de una avería y destinado a restablecer un activo a un estado en el que pueda realizar una función requerida.
[02] Definición: Mantenimiento condicional ejecutado siguiendo una evaluación regular de la condición del activo (mediante monitorización o análisis de parámetros físicos) y pronosticando su evolución futura.
Mantenimiento basado en condición
[02] Definición: Mantenimiento preventivo que incluye la evaluación de la condición del activo mediante monitorización continua o periódica de parámetros clave, desencadenando la intervención únicamente cuando se alcanzan umbrales predeterminados de degradación.
Mantenimiento programado
[02] Definición: Mantenimiento preventivo llevado a cabo de acuerdo con un calendario establecido temporalmente o determinado por un número acumulado de horas de funcionamiento u otros parámetros de uso del activo.
Mantenimiento planificado
[02] Definición: Mantenimiento organizado y gestionado conforme a un plan estructurado que contempla la asignación previa de recursos humanos y materiales, los procedimientos técnicos aplicables y el calendario director de las intervenciones.
Mantenimiento no planificado
[02] Definición: Mantenimiento que no se lleva a cabo conforme a un plan establecido previamente con un calendario o número de horas de funcionamiento, sino de forma imprevista como respuesta directa a una incidencia, fallo o desviación operativa.
Mantenimiento reactivo
[02] Definición: Método de mantenimiento en el que la intervención se realiza exclusivamente después de que se haya producido la avería o el fallo del elemento, con el propósito de restaurar su función operativa inicial.
Mantenimiento de emergencia
[02] Definición: Tipo de mantenimiento reactivo que debe ser ejecutado de forma inmediata y sin dilación tras la detección de un fallo, con el fin de evitar consecuencias críticas e inaceptables tales como daños a personas, colapso estructural o la interrupción total de servicios esenciales.
Mantenimiento de oportunidad
[02] Definición: Mantenimiento preventivo llevado a cabo en un elemento durante una interrupción de su funcionamiento o de su proceso principal, aprovechando la ocasión para evitar paradas adicionales futuras.
Mantenimiento centrado en fiabilidad
[02] Definición: Proceso sistemático utilizado para determinar lo que debe hacerse para asegurar que cualquier activo continúe haciendo lo que sus usuarios quieren que haga en su contexto operativo actual, priorizando la fiabilidad global del sistema.
Reliability-Centered Maintenance (RCM)
[02] Definición: Metodología de gestión de mantenimiento de origen industrial, normativizada internacionalmente, orientada a evaluar las funciones, fallos funcionales, modos de fallo y efectos de los componentes para diseñar estrategias de mantenimiento coste-efectivas.
Total Productive Maintenance (TPM)
[02] Definición: Sistema de gestión orientado a la mejora continua de los procesos productivos y de las instalaciones mediante la implicación de todo el personal, maximizando la Eficacia Global del Equipo (OEE) y eliminando las pérdidas operativas.
Plan de mantenimiento
[02] Definición: Documento estructurado que define el conjunto de tareas de mantenimiento preventivo, predictivo, normativo y correctivo programado, así como los recursos, procedimientos, frecuencias y plazos necesarios para garantizar la operación segura y eficiente de un activo o sistema.
03 — Gestión de Activos y Ciclo de Vida (Asset Management)
[02] Definición: Coordinación de la actividad de una organización para realizar valor a partir de sus activos físicos, equilibrando costes, riesgos, oportunidades de rendimiento y desempeño a lo largo de su ciclo de vida.
[02] Definición: Gestor responsable de maximizar el valor financiero y patrimonial de un activo inmobiliario o cartera de activos, supervisando su rentabilidad, riesgos financieros y planes de inversión a lo largo del tiempo.
[02] Definición: Actividad coordinada de una organización para realizar valor a partir de sus activos físicos, abarcando todo su ciclo de vida desde la adquisición hasta la disposición final, equilibrando costes, riesgos y rendimiento.
Activo físico
[02] Definición: Elemento, entidad o substancia tangible de valor económico potencial o real para la organización, propiedad de la misma o bajo su control operativo directo en el entorno construido.
Activo inmobiliario operativo
[02] Definición: Edificio, instalación o espacio construido destinado directamente a albergar las operaciones de negocio de una organización o a la generación de rentas en régimen de explotación corporativa.
Registro de activos
[02] Definición: Base de datos o inventario estructurado que recopila información técnica, económica, jerárquica y de ubicación de los activos físicos y equipos de una organización para su gestión y mantenimiento.
Inventario de activos
[02] Definición: Relación detallada y ordenada de los bienes, equipos y elementos constructivos que forman parte de una organización o instalación, verificados mediante recuento físico y catalogación.
Asset Register
[02] Definición: Repositorio oficial y estructurado de información que identifica los activos de una organización, incluyendo sus atributos técnicos, jerarquía y localización, según los estándares internacionales de gestión de activos.
Asset Information
[02] Definición: Datos y documentación necesarios para permitir que una organización tome decisiones informadas sobre sus activos físicos a lo largo de todo su ciclo de vida.
Asset Data
[02] Definición: Atributos, parámetros cuantitativos y cualitativos desestructurados o estructurados que describen las características físicas, operativas y financieras de los activos de una organización.
Jerarquía de activos
[02] Definición: Estructura organizada en niveles de los elementos que componen una cartera de activos o una instalación, reflejando las relaciones de dependencia funcional, pertenencia y subordinación desde el nivel macro (cartera/edificio) hasta el componente micro.
Clasificación de activos
[02] Definición: Proceso de agrupar y categorizar los elementos constructivos, instalaciones y equipos de un edificio en función de criterios taxonómicos normalizados, tipologías funcionales o características técnicas comunes.
Identificación de activos
[02] Definición: Procedimiento técnico mediante el cual se dota a cada activo físico, componente o espacio de una identidad unívoca, inequívoca y permanente dentro del sistema de gestión, permitiendo su distinción indubitada en toda la organización.
Código de activo
[02] Definición: Secuencia estructurada de caracteres alfanuméricos asignada de acuerdo con una regla de codificación preestablecida que identifica de forma unívoca a un activo, reflejando a menudo su ubicación, sistema y función.
Etiquetado de activos
[02] Definición: Proceso físico de fijación de soportes de identificación normalizados (etiquetas, códigos de barras, códigos QR o chips RFID) sobre los equipos e instalaciones, permitiendo su lectura automática y conexión directa con el sistema de información de gestión.
Activo crítico
[02] Definición: Activo cuya pérdida o fallo funcional genera consecuencias inaceptables para la organización, afectando gravemente a la seguridad de las personas, el cumplimiento legal, la continuidad del negocio o la integridad medioambiental.
Activo estratégico
[02] Definición: Activo inmobiliario o de infraestructura que aporta un valor excepcional a la organización y cuyo rendimiento, ubicación o capacidad es determinante para alcanzar los objetivos estratégicos y comerciales corporativos.
Activo redundante
[02] Definición: Activo o componente dispuesto de forma paralela o alternativa en un sistema con el propósito específico de asumir la función operativa si el elemento principal experimenta un fallo o interrupción.
Vida útil
[02] Definición: Período estimado desde el momento de la puesta en servicio de un activo hasta el momento en que deja de cumplir con los requisitos operativos, técnicos o de seguridad exigidos, bajo unas condiciones de mantenimiento y explotación determinadas.
Vida económica
[02] Definición: Período estimado durante el cual un activo genera un rendimiento económico superior a sus costes operativos y de mantenimiento, o bien el intervalo en el que su coste total de propiedad (TCO) resulta óptimo antes de que su sustitución sea financieramente más ventajosa.
04 — Espacios, Ocupación y Experiencia del Usuario (Space Management)
Space Management
[02] Definición: Proceso sistemático de planificación, asignación, optimización y seguimiento del espacio físico disponible en una organización para asegurar su uso eficiente y alineación con los requerimientos operativos.
Gestión de espacios
[02] Definición: Función operativa dentro del Facility Management orientada a la administración del inventario espacial, la asignación de áreas de trabajo, salas de reuniones y zonas comunes conforme a la demanda de los usuarios.
Gestión de superficies
[02] Definición: Proceso sistemático para medir, clasificar, asignar y optimizar la ocupación y el rendimiento económico de las superficies construidas y útiles de un inmueble.
Space Planning
[02] Definición: Planificación y diseño táctico de la distribución interior de los espacios de una organización para garantizar la funcionalidad, la ergonomía, los flujos de circulación y la correcta asignación de puestos y departamentos.
Workplace Management
[02] Definición: Gestión integral del entorno de trabajo físico y de los servicios asociados para mejorar la productividad, el bienestar de los ocupantes y la eficiencia organizativa.
Workplace Strategy
[02] Definición: Enfoque directivo a largo plazo que alinea el entorno de trabajo físico, la cultura corporativa, la tecnología y las políticas de la organización con sus objetivos estratégicos de negocio.
Gestión de puestos de trabajo
[02] Definición: Proceso operativo enfocado en la asignación, mantenimiento, equipamiento tecnológico y control de uso de las estaciones de trabajo individuales y compartidas dentro de una organización.
[02] Definición: Presencia de personas en un edificio, espacio o puesto de trabajo en un momento determinado, o bien relación nominal de personas autorizadas a utilizar dichos espacios.
Tasa de ocupación
[02] Definición: Indicador clave de rendimiento (KPI) que expresa la relación porcentual entre el espacio o los puestos efectivamente utilizados frente al total de la capacidad disponible en un periodo dado.
Densidad de ocupación
[02] Definición: Concentración de personas por unidad de superficie (habitualmente expresada en metros cuadrados por ocupante o puestos por planta), utilizada para dimensionar servicios, ventilación y seguridad.
Utilización del espacio
[02] Definición: Medida o proporción en que el espacio físico disponible es efectivamente utilizado por los ocupantes durante un período de tiempo determinado, sirviendo como indicador clave para la eficiencia inmobiliaria.
Space Utilization
[02] Definición: Término internacional estandarizado que cuantifica la proporción de espacio ocupado o utilizado en relación con el espacio disponible total, evaluando la eficiencia operativa y el rendimiento de las instalaciones corporativas.
Capacidad de ocupación
[02] Definición: Número máximo de personas que pueden albergar los espacios de un edificio de acuerdo con los parámetros técnicos de diseño arquitectónico, dimensionamiento de evacuación y condiciones de confort establecidas en las normativas técnicas.
Aforo
[02] Definición: Límite máximo legal de personas autorizadas para permanecer de forma simultánea en un establecimiento, local o recinto público, determinado formalmente por la autoridad competente en virtud de la licencia de actividad y la normativa de espectáculos y seguridad.
Gestión de reservas
[02] Definición: Conjunto de procesos, herramientas tecnológicas y directrices operativas destinadas a planificar, coordinar y asignar eficientemente los espacios de trabajo flexibles, salas de reuniones y recursos compartidos de una organización.
Reserva de espacios
[02] Definición: Acción o procedimiento mediante el cual un usuario asegura la disponibilidad temporal de un recurso espacial (sala de reuniones, puesto de trabajo, espacio colaborativo) a través de un sistema de gestión centralizado.
Hot Desking
[02] Definición: Práctica de organización del espacio de trabajo donde los puestos no están asignados de manera permanente a individuos específicos, sino que son ocupados según la demanda y disponibilidad en función de las necesidades diarias.
Desk Sharing
[02] Definición: Modalidad de organización espacial en la que múltiples empleados comparten un mismo puesto de trabajo en diferentes turnos, franjas horarias o días de la semana, reduciendo el número total de escritorios necesarios en la oficina.
Activity-Based Working
[02] Definición: Enfoque de diseño y gestión del espacio de trabajo que ofrece a los empleados una variedad de entornos especializados (zonas de concentración, salas de reuniones, espacios colaborativos o áreas informales) para que elijan el lugar más adecuado según la tarea que deban realizar en cada momento.
[02] Definición: Entorno de trabajo diseñado y gestionado para adaptarse de forma ágil a las cambiantes necesidades de la organización y de los ocupantes, integrando flexibilidad física, tecnológica y contractual en el espacio inmobiliario.
05 — Contratación, Compras y Proveedores (Procurement)
Contrato de Facility Management
[02] Definición: Acuerdo jurídico mercantil mediante el cual una organización encarga a un proveedor externo la gestión integral o parcial de sus servicios de soporte y la operación de sus activos inmobiliarios bajo niveles de servicio definidos.
Contrato de mantenimiento
[02] Definición: Instrumento jurídico y técnico suscrito entre el titular de una instalación y una empresa mantenedora habilitada para asegurar la ejecución del mantenimiento preventivo, correctivo y reglamentario exigido por normativa.
Contrato de servicios
[02] Definición: Acuerdo jurídico bilateral y vinculante por el cual una parte (proveedor o contratista) se obliga a prestar determinados servicios profesionales o técnicos a otra (cliente) a cambio de una contraprestación económica.
Contrato de prestación de servicios
[02] Definición: Modalidad contractual específica de carácter consensual y oneroso mediante la cual una persona física o jurídica se compromete a realizar una actividad o prestación material o intelectual para un cliente, asumiendo una obligación de medios (y excepcionalmente de resultado).
Contratación de servicios
[02] Definición: Proceso de gestión empresarial o administrativa que abarca desde la identificación de la necesidad de un servicio externo hasta la selección, adjudicación y firma formal del contrato correspondiente.
Licitación de servicios
[02] Definición: Procedimiento competitivo y formal mediante el cual una organización (pública o privada) invita a diversos proveedores a presentar ofertas para la ejecución de un conjunto de servicios bajo condiciones preestablecidas.
Pliego técnico
[02] Definición: Documento contractual de carácter técnico que detalla las características, requisitos, calidades, métodos de ejecución y niveles de servicio exigidos para la prestación de una actividad o suministro en el ámbito del Facility Management.
Pliego de prescripciones técnicas
[02] Definición: Documento normativo de carácter contractual que recoge las condiciones técnicas particulares y generales que han de regir la ejecución de una obra, suministro o prestación de servicios, estableciendo los estándares obligatorios de cumplimiento.
Especificación de servicio
[02] Definición: Descripción formal y pormenorizada de los requisitos, características funcionales, procedimientos operativos y niveles de rendimiento esperados de un servicio específico dentro del sistema de gestión de inmuebles.
Alcance contractual
[02] Definición: Delimitación precisa de los límites, obligaciones, prestaciones, entregables y exclusiones que constituyen el objeto de un acuerdo contractual, determinando exactamente qué está incluido y qué queda fuera de la relación comercial.
Scope of Work (SOW)
[02] Definición: Documento contractual que detalla con precisión milimétrica los trabajos, servicios, entregables y límites de ejecución exigidos a un proveedor de Facility Management, constituyendo la referencia jurídica vinculante para determinar el cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones asumidas.
SLA contractual
[02] Definición: Acuerdo de nivel de servicio incorporado formalmente como cláusula vinculante en un contrato de Facility Management, que establece los estándares cuantitativos de calidad y los tiempos máximos de respuesta cuya infracción genera consecuencias jurídicas o económicas exigibles.
KPI contractual
[02] Definición: Indicador clave de rendimiento integrado en el clausulado de un contrato de servicios, cuyo valor medido determina el grado de cumplimiento de los objetivos estratégicos y operativos pactados, vinculándose a sistemas de bonificaciones o penalizaciones.
Acuerdo de nivel de servicio
[02] Definición: Documento o sección operativa dentro de un acuerdo marco que define de manera explícita las características, niveles de calidad, plazos de respuesta y métricas de desempeño esperados en la prestación de los servicios de Facility Management.
Penalización contractual
[02] Definición: Cláusula de naturaleza indemnizatoria o sancionadora establecida en un contrato que determina la retención, multa o descuento económico aplicable a un proveedor cuando se incumplen los niveles de servicio (SLAs) o los plazos estipulados en el SOW.
Bonus-Malus
[02] Definición: Mecanismo económico-contractual que ajusta la retribución final a un proveedor de servicios recompensando los resultados que superan los estándares acordados (bonus) y sancionando económicamente los incumplimientos (malus).
Service Credit
[02] Definición: Compensación económica o abono rectificativo que el proveedor está obligado a aplicar en la factura del cliente como compensación directa por no haber alcanzado los niveles de servicio (SLAs) acordados en el periodo de referencia.
Gestión del contrato
[02] Definición: Conjunto de procesos sistemáticos y administrativos orientados a administrar la relación contractual con los proveedores de servicios desde su adjudicación hasta su liquidación, asegurando el cumplimiento de las obligaciones y la optimización del valor aportado.
Contract Management
[02] Definición: Disciplina de gestión empresarial y operativa centrada en la administración integral de los acuerdos comerciales y contratos de servicios, abarcando desde la negociación inicial y redacción hasta la ejecución, seguimiento y cierre formal.
[02] Definición: Rol profesional especializado en la supervisión, administración y control del ciclo de vida completo de los contratos de servicios, encargado de velar por el cumplimiento de las obligaciones legales, técnicas y económicas por parte de las partes implicadas.
06 — Rendimiento, Calidad, Riesgo y Continuidad (Performance)
Performance Management
[02] Definición: Enfoque sistemático para medir, evaluar y optimizar el rendimiento operativo de los servicios, instalaciones y proveedores mediante el seguimiento de indicadores clave de desempeño (KPIs) y la mejora continua.
[02] Definición: Métrica cuantificable utilizada para evaluar el grado de cumplimiento de los objetivos críticos de rendimiento, calidad y nivel de servicio en la operativa de un activo inmobiliario.
KPI operativo
[02] Definición: Indicador clave de rendimiento utilizado para medir la eficiencia, la calidad y el grado de cumplimiento de los procesos diarios en la ejecución de los servicios y la gestión operativa de los activos inmobiliarios.
KPI de mantenimiento
[02] Definición: Indicador cuantitativo diseñado específicamente para medir el rendimiento, la fiabilidad, la disponibilidad y la eficiencia económica de los procesos de mantenimiento aplicados a los equipos e instalaciones técnicas de un edificio.
KPI energético
[02] Definición: Indicador cuantitativo empleado para medir, evaluar y monitorizar el comportamiento energético, la eficiencia en el uso de recursos y el nivel de descarbonización de un edificio o cartera inmobiliaria.
KPI de disponibilidad
[02] Definición: Indicador cuantitativo que mide el porcentaje de tiempo en el que un activo físico, sistema o espacio se encuentra en condiciones operativas óptimas y disponible para su uso previsto por la organización o los ocupantes.
KPI de calidad
[02] Definición: Indicador cuantitativo o cualitativo utilizado para medir el grado de conformidad, excelencia y satisfacción en la ejecución de los servicios de Facility Management en relación con los requisitos acordados.
Benchmarking
[02] Definición: Proceso sistemático y continuo de medición y comparación de los procesos, costes, rendimientos y prácticas operativas de una organización frente a los mejores referentes del sector o estándares de mercado equivalentes.
Benchmarking operativo
[02] Definición: Aplicación específica del análisis comparativo centrada en los procesos diarios, los costes de mantenimiento, los tiempos de respuesta y la eficiencia de los servicios operativos frente a referencias sectoriales contrastadas.
Nivel de servicio
[02] Definición: Medida cualitativa o cuantitativa que define el estándar de calidad, los plazos de respuesta y el rendimiento exigido o esperado en la prestación de un servicio de Facility Management a los usuarios de un edificio.
Calidad del servicio
[02] Definición: Grado en el que el conjunto de características inherentes de la prestación de un servicio de Facility Management cumple con las expectativas y los requisitos especificados por la organización cliente y los usuarios finales.
Auditoría de Facility Management
[02] Definición: Examen sistemático, independiente y documentado de los procesos, contratos, costes y procedimientos de Facility Management para determinar su conformidad con los criterios de gestión establecidos y su eficacia operativa.
Auditoría técnica
[02] Definición: Evaluación experta e independiente del estado de conservación, el rendimiento energético, el cumplimiento normativo de seguridad y la obsolescencia técnica de los sistemas e instalaciones de un edificio.
Auditoría de mantenimiento
[02] Definición: Verificación formal y metódica de la eficacia, trazabilidad y cumplimiento de los planes de mantenimiento preventivo y correctivo, así como de la gestión de repuestos y la cualificación del personal técnico.
Inspección de activos
[02] Definición: Examen visual, físico y operativo realizado in situ sobre los componentes de un activo inmobiliario o industrial para determinar su estado actual de conservación, identificar anomalías y registrar indicios de deterioro o desgaste.
[02] Definición: Conjunto de técnicas, actividades operativas y revisiones sistemáticas utilizadas para verificar que los servicios prestados y los entregables técnicos cumplen con los requisitos de calidad establecidos.
[02] Definición: Proceso sistemático de identificación, análisis, evaluación y tratamiento de los riesgos asociados a la explotación de los activos inmobiliarios y a la prestación de los servicios de Facility Management.
Riesgo operativo
[02] Definición: Probabilidad de que se produzcan pérdidas económicas, interrupciones en el servicio o incumplimientos normativos derivados de fallos o deficiencias en los procesos operativos, los recursos humanos o los sistemas de gestión del edificio.
Riesgo técnico
[02] Definición: Probabilidad de que se produzca una avería catastrófica, un colapso estructural o una degradación funcional grave en las instalaciones técnicas y componentes constructivos de un activo inmobiliario.
Riesgo de continuidad
[02] Definición: Probabilidad de que una incidencia grave en los espacios de trabajo o en los servicios de soporte del edificio provoque la interrupción total o parcial de la actividad principal de la organización cliente.
07 — Mantenimiento Técnico e Instalaciones
Mantenimiento de instalaciones
[02] Definición: Conjunto de operaciones reglamentarias y técnicas obligatorias aplicadas sobre los sistemas y equipos de un edificio para preservar sus condiciones de seguridad, habitabilidad, eficiencia energética y funcionalidad operativa.
[02] Definición: Sistemas técnicos complejos integrados en la arquitectura del inmueble (climatización, electricidad, fontanería, protección contra incendios, transporte vertical) cuya explotación y conservación están sujetas a control reglamentario.
[02] Definición: Conjunto de sistemas, equipos y redes integrados en un edificio destinados a proporcionar confort térmico mediante climatización, calefacción, ventilación y producción de agua caliente sanitaria (ACS), así como a asegurar la eficiencia energética.
[02] Definición: Infraestructura técnica compuesta por aparatos, canalizaciones, dispositivos de protección y elementos de maniobra destinados a la generación, transporte, transformación, distribución y utilización de la energía eléctrica en el edificio.
Instalaciones de fontanería
[02] Definición: Red de tuberías, válvulas, llaves de corte, grupos de presión, depósitos y elementos auxiliares destinados a suministrar agua fría y caliente sanitaria en condiciones de caudal, presión, salubridad y seguridad adecuadas para los usuarios del edificio.
Instalaciones de saneamiento
[02] Definición: Sistema de recogida, canalización y evacuación por gravedad o bombeo de las aguas residuales (fecales y de uso doméstico o industrial) y pluviales generadas en el edificio hacia la red de alcantarillado exterior o sistemas de depuración propios.
Instalaciones de protección contra incendios
[02] Definición: Conjunto de sistemas activos y pasivos de equipos, redes y dispositivos instalados en los edificios para prevenir el fuego, detectar su inicio de forma precoz, alertar a los ocupantes y permitir su extinción o control para salvaguardar vidas y bienes.
Instalaciones de elevación
[02] Definición: Sistemas electromecánicos u oleodinámicos integrados en el edificio destinados al transporte vertical o inclinado de personas y cargas entre diferentes niveles de forma segura y accesible.
Instalaciones de climatización
[02] Definición: Instalaciones térmicas complejas diseñadas para acondicionar el aire de los locales habitables, controlando de manera simultánea la temperatura, la humedad, la limpieza y la renovación del aire interior para garantizar el confort y la salubridad.
Instalaciones de ventilación
[02] Definición: Sistema mecánico o natural compuesto por conductos, ventiladores, rejillas y compuertas destinado a asegurar la renovación continua del aire interior en los edificios, aportando aire exterior y extrayendo el aire viciado o contaminado.
Instalaciones de agua caliente sanitaria
[02] Definición: Sistema técnico destinado a la producción, almacenamiento, distribución y consumo de agua caliente para usos sanitarios e higiénicos en los edificios, diseñado bajo criterios de eficiencia energética y prevención higiénico-sanitaria.
Instalaciones de gas
[02] Definición: Conjunto de canalizaciones, elementos de regulación, contadores, llaves y aparatos de consumo destinados a la recepción, almacenamiento y suministro de combustibles gaseosos (gas natural, GLP) en el interior de los edificios.
Instalaciones frigoríficas
[02] Definición: Sistemas fijos de refrigeración y acondicionamiento de aire destinados a extraer calor de espacios o productos, compuestos por compresores, condensadores, evaporadores y fluidos refrigerantes sujetos a control ambiental.
Instalaciones de baja tensión
[02] Definición: Conjunto de circuitos eléctricos, cuadros generales, canalizaciones, dispositivos de protección y receptores alimentados a tensiones nominales inferiores o iguales a 1.000 V en corriente alterna o 1.500 V en corriente continua.
Instalaciones de alta tensión
[02] Definición: Instalaciones eléctricas en las que la tensión nominal es superior a 1.000 V en corriente alterna, destinadas a la transformación y distribución de energía eléctrica en grandes complejos inmobiliarios o industriales.
Cuadro eléctrico
[02] Definición: Conjunto de aparatos de maniobra, protección, medida y señalización montados sobre un bastidor o envolvente, destinados a albergar los dispositivos que distribuyen y protegen los circuitos eléctricos de un edificio.
Centro de transformación
[02] Definición: Instalación provista de uno o varios transformadores destinados a reducir la tensión de alta tensión a baja tensión para su utilización en la red de distribución interior del complejo inmobiliario.
Grupo electrógeno
[02] Definición: Máquina que mueve un generador eléctrico mediante un motor de combustión interna, destinada a garantizar el suministro de energía eléctrica de emergencia o respaldo ante fallos en la red principal.
Sistema de alimentación ininterrumpida
[02] Definición: Dispositivo eléctrico que gracias a sus baterías u otros elementos almacenadores de energía puede proporcionar energía por un tiempo limitado y libre de interrupciones a dispositivos críticos ante un apagón eléctrico.
Ascensor
[02] Definición: Aparato elevador instalado permanentemente que sirve niveles definidos mediante un habitáculo o cabina cuyas dimensiones y construcción permiten claramente el acceso de personas, desplazándose a lo largo de guías verticales.
08 — Compliance, Gobernanza y Fin de Vida (Lifecycle)
[02] Definición: Enfoque de gestión integral que abarca la planificación, operación, mantenimiento, renovación y retirada final de un activo o instalación optimizando su coste total de propiedad (TCO) y su rendimiento corporativo.
Gestión del ciclo de vida
[02] Definición: Proceso de gobernanza orientado a supervisar todas las etapas operativas y económicas por las que atraviesa un activo inmobiliario, desde su entrada en explotación hasta su fin de vida y desmantelamiento.
Compliance
[02] Definición: Sistema de gestión y control interno orientado a asegurar que la organización, sus procesos y sus inmuebles cumplan con la legislación aplicable, las normativas técnicas, los estándares éticos y los compromisos contractuales asumidos.
Cumplimiento normativo
[02] Definición: Grado de adecuación y observancia de una organización o activo respecto a las normas técnicas, directrices de estandarización y buenas prácticas sectoriales de carácter técnico u orientativo.
Cumplimiento reglamentario
[02] Definición: Obligación legal inexcusable de cumplir estrictamente con los reglamentos, reales decretos y disposiciones normativas de obligado cumplimiento dictadas por la administración pública en materia de seguridad, industria y edificación.
Inspección obligatoria
[02] Definición: Examen técnico oficial y reglado realizado por organismos de control autorizado (OCA) o técnicos competentes para verificar que las instalaciones y edificios cumplen estrictamente con los requisitos reglamentarios de seguridad y funcionamiento.
Registro reglamentario
[02] Definición: Asiento o inscripción oficial ante los órganos competentes de la administración pública que acredita la legalización, puesta en marcha y control periódico de las instalaciones industriales y edificatorias sujetas a reglamentación de seguridad.
Evidencia de cumplimiento
[02] Definición: Conjunto de datos, registros, certificados, actas o documentos verificables que demuestran de forma fehaciente la ejecución de las actividades de mantenimiento, control e inspección requeridas por el marco normativo o reglamentario.
Trazabilidad del mantenimiento
[02] Definición: Capacidad metodológica y tecnológica para reconstruir el historial, la ubicación, la secuencia de intervenciones, los repuestos utilizados y los operadores responsables de cualquier acción de mantenimiento realizada sobre un activo o componente a lo largo de su ciclo de vida.
Documentación reglamentaria
[02] Definición: Expediente técnico y administrativo oficial —que incluye proyectos, certificados de dirección de obra, actas de inspección, manuales de uso y libros de incidencias— cuya existencia y actualización es legalmente obligatoria para la explotación de los edificios e instalaciones.
Gestión documental del activo
[02] Definición: Proceso sistemático y controlado para la creación, revisión, almacenamiento, actualización y recuperación de la información técnica, legal, administrativa y comercial asociada a lo largo del ciclo de vida de un activo inmobiliario.
Retención documental
[02] Definición: Política y conjunto de reglas que determinan el período de tiempo obligatorio durante el cual se deben conservar diferentes tipos de documentos e información de los activos y de la organización por exigencias legales o estratégicas.
Auditoria de cumplimiento
[02] Definición: Examen sistemático, independiente y documentado para determinar si las actividades, operaciones y resultados de la gestión de activos inmobiliarios se ajustan a los requisitos legales, reglamentarios, normativos y corporativos establecidos.
Plan de cumplimiento
[02] Definición: Documento estratégico y operativo que estructura el conjunto de directrices, procedimientos, recursos y responsabilidades asignadas para prevenir, detectar y gestionar los riesgos de incumplimiento legal, normativo y contractual en la gestión de instalaciones.
Matriz de cumplimiento
[02] Definición: Tabla estructurada de doble entrada que relaciona de forma unívoca los requisitos legales, normativos y contractuales aplicables a un activo inmobiliario con los controles específicos, evidencias documentales y responsables encargados de su cumplimiento.
Requisito legal
[02] Definición: Obligación exigible derivada de una disposición de rango legal (leyes, decretos legislativos o reales decretos-leyes) que vincula a la propiedad, a los agentes de la edificación y a la organización en el ejercicio de su actividad sobre el activo inmobiliario.
Requisito reglamentario
[02] Definición: Condición u obligación técnica de obligado cumplimiento impuesta por la normativa reglamentaria (como reglamentos de seguridad industrial, de eficiencia energética o de protección contra incendios) aprobada por la administración pública.
Requisito técnico
[02] Definición: Especificación, parámetro de funcionamiento, característica constructiva o criterio de rendimiento establecido por normas técnicas, estándares sectoriales o pliegos contractuales que debe cumplir un activo o proceso.
Responsabilidad del titular
[02] Definición: Conjunto de obligaciones jurídicas, civiles, administrativas y penales que recaen sobre el titular o propietario de un activo inmobiliario o instalación por los daños, incumplimientos normativos o deficiencias de seguridad que puedan originarse en el mismo.
Titular de la instalación
[02] Definición: Persona física o jurídica que explota, utiliza o sobre la cual recae la titularidad legal de una instalación técnica sujeta a reglamentación de seguridad industrial, siendo la interlocutora directa ante los órganos de la administración y los organismos de control (OCA).
🛠️ ¿Qué aporta realmente el GFM-300 a tu práctica profesional?
El GFM-300 no está pensado para leerlo una sola vez. Su verdadero valor aparece cuando necesitas consultar rápidamente un concepto, verificar una terminología, preparar una documentación, revisar un contrato o tomar una decisión técnica.
Un mismo corpus técnico. Diferentes necesidades profesionales.
El GFM-300 convierte un vocabulario disperso en una referencia estructurada que puedes consultar y reutilizar durante todo el ciclo de vida del activo.
01. Facility Managers y Directores de Operaciones
Facilita que mantenimiento, compras, operaciones y dirección trabajen con una terminología común.
Sirve como referencia para definir servicios, responsabilidades, indicadores y documentación técnica con mayor precisión.
En lugar de buscar definiciones dispersas, dispones de un corpus estructurado para consulta inmediata.
02. Asset Managers y Gestores Inmobiliarios
Relaciona la gestión diaria del activo con conceptos de ciclo de vida, valor, riesgo y gestión de activos.
Una terminología común facilita la comunicación entre propiedad, operadores, técnicos y proveedores.
Ayuda a identificar con mayor claridad conceptos técnicos y responsabilidades dentro de activos y carteras complejas.
03. Jefes de Mantenimiento e Ingenieros Técnicos
Facilita la consulta de terminología relacionada con mantenimiento correctivo, preventivo, RCM, TPM y gestión de operaciones.
Permite localizar conceptos vinculados con CTE, RITE, REBT, RIPCI y estándares internacionales.
Reduce el riesgo de utilizar términos ambiguos en informes, proyectos, procedimientos y documentación técnica.
04. Space Managers y Workplace Consultants
Ayuda a trabajar con conceptos comunes relacionados con ocupación, workplace, confort, seguridad y utilización del edificio.
Facilita conectar las necesidades del usuario con los criterios técnicos y operativos del activo.
05. Jóvenes Talentos y Profesionales en Transición
Permite familiarizarse rápidamente con el vocabulario profesional utilizado en Facility Management y gestión de activos.
Ayuda a comprender la terminología utilizada en ofertas de empleo, reuniones, licitaciones, contratos y documentación técnica.
📘 ¿Por qué tener el GFM-300 en PDF?
Porque una herramienta profesional no debería depender de que estés conectado a Internet. El PDF del GFM-300 está pensado como una referencia de consulta offline que puedes conservar, buscar y consultar cuando la necesites.
Consulta, verifica, contrasta y vuelve al corpus tantas veces como necesites durante tu actividad profesional.
📘 Lleva el GFM-300 contigo
Accede a la Edición PDF Profesional y conserva el corpus técnico completo para consultarlo offline en proyectos, auditorías, licitaciones, reuniones y trabajo diario.
VER EDICIÓN PDF PROFESIONAL
